Muita gente acha que pedir a matrícula atualizada do terreno já resolve a parte jurídica de uma compra. Guilherme Campos, empreendedor e investidor imobiliário, observa que essa certidão é só o ponto de partida de uma análise bem mais longa, principalmente quando o terreno vai virar um projeto de grande porte, com dezenas ou centenas de unidades planejadas.
A matrícula mostra o histórico registral do imóvel, mas não revela sozinha tudo o que pode travar ou encarecer um empreendimento anos depois da assinatura do contrato. Existe uma sequência de verificações que, juntas, formam o que o mercado chama de due diligence imobiliária.
Primeiro passo: ler a matrícula inteira, não só o resumo
A matrícula reúne o histórico de proprietários, ônus, penhoras e hipotecas registrados sobre o imóvel. Ler apenas a certidão resumida, sem acompanhar todas as averbações anteriores, é um dos erros mais comuns nessa etapa, e um dos que mais custam caro depois.
Guilherme Campos, nesse contexto, frisa que transmissões recentes e sucessivas do mesmo imóvel merecem atenção redobrada, porque podem indicar tentativa de blindagem patrimonial ou disputa de titularidade que ainda não apareceu de forma clara no registro, mesmo que a certidão pareça limpa à primeira vista.
Segundo passo: checar a situação do vendedor, não só do imóvel
Guilherme Campos aponta que boa parte dos problemas que aparecem depois da compra não está na matrícula, e sim na vida financeira e judicial de quem vende o terreno. Ações cíveis, trabalhistas e fiscais contra o vendedor podem comprometer a venda, mesmo com a documentação do imóvel em ordem.
Por isso, certidões negativas de protestos e de ações judiciais do vendedor entram no mesmo pacote de análise que a matrícula, e não podem ser tratadas como etapa secundária do processo, sob pena de o comprador herdar uma disputa que nem sabia que existia.
Terceiro passo: confirmar se o projeto pretendido cabe na lei local
Zoneamento, plano diretor e restrições ambientais definem o que pode, de fato, ser construído naquele terreno. Um lote sem nenhuma pendência registral ainda pode ser inviável para o projeto planejado, se a legislação urbanística local não permitir aquele uso ou aquela densidade de ocupação.
Áreas de preservação permanente, restrições de altura ou índice construtivo abaixo do esperado só aparecem numa análise técnica específica, separada da parte puramente jurídica da compra, e por isso costumam ser negligenciadas por quem só olha a matrícula.
Quarto passo: validar a viabilidade financeira antes de fechar negócio
Depois de confirmar que o terreno está limpo e que o projeto é permitido, falta ainda projetar se o negócio se paga. Isso envolve estimar o valor geral de vendas do empreendimento com base na demanda e nos preços praticados na região, cruzando esse número com o custo total de aquisição e obra.
Guilherme Campos considera que pular essa etapa, mesmo com toda a parte jurídica resolvida, é o erro que mais compromete grandes projetos, porque a viabilidade financeira é o que sustenta a decisão final de investir, não apenas a ausência de problemas jurídicos.
Por que pular etapas desse processo custa caro depois?
Cada uma dessas verificações custa tempo e, muitas vezes, honorários técnicos e jurídicos antes mesmo de o negócio estar fechado. Pular alguma delas pode parecer economia no curto prazo, mas costuma sair mais caro quando o problema aparece depois, já com a obra em andamento e o capital comprometido.
Para Guilherme Campos, esse processo completo é o que separa uma decisão de investimento bem informada de uma aposta com risco desconhecido, sobretudo em projetos que vão definir o desenho de um bairro inteiro. Quem quiser acompanhar mais reflexões sobre investimentos imobiliários pode seguir o perfil @guicamposvlg no Instagram.
